Welche Begriffe tauchen immer wieder bei der Diskussion des Baurechts auf?

In Bauleitplanung

Bei der Diskussion um das neue Baurecht begegnen uns immer wieder Begriffe deren Definition und Auswirkung unklar ist. In dieser News versucht die IGG mehr Klarheit zu schaffen zu den Themen Flächennutzungsplan, Bebauungspläne, Geschoßfläche, Mindestgrundstücksgröße, Dachgeschoßregelung, Bauraum und Rechtsprechung.

 

Es wird versucht eine kurze Erläuterung zu den Begriffen um das Gräfelfinger Baurecht zu geben. Weitergehende Informationen finden Sie unter ‚IGG Grundlagenpapier zur Erhaltung unserer Gartenstadt Gräfelfing‘. Die Erläuterung hier soll nur so tief gehen, wie sie zum Verständnis bei der Diskussion um das neue Baurecht notwendig erscheint. Sie soll nicht den Anspruch auf juristische Vollständigkeit erheben.

1. Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (FP) ist die erste Stufe jeglicher Bauleitplanung. Im FP wird von der Gemeinde festgelegt welche Flächen bebaut werden können und welche Flächen unbebaut bleiben sollen. Innerhalb der bebaubaren Flächen trennt und staffelt er Flächen unterschiedlicher Nutzung. Er verpflichtet die Gemeinde bei ihren weiteren Bauleitplanungen

2. Bebauungspläne

Aus dem Flächennutzungsplan entwickeln sich die Bebauungspläne. Diese regeln die Bebaubarkeit von Grundstücken innerhalb ihrer Gültigkeitsbereiche. In Gräfelfing gibt es die Bebauungspläne 1A bis 1L sowie 2 bis 21.

3. Geschoßfläche

Das Bindglied zwischen Grundstücksgröße und der realisierbaren Baumasse wird durch die Geschoßfläche oder Geschoßflächenzahl (GFZ) angegeben. Die realisierte Geschoßfläche stellt die gesamte äußere Nutzfläche eines Gebäudes dar und berücksichtigt dabei auch die entsprechend genutzten Stockwerke. Je nach Bebauungsplan errechnet sich die maximal nutzbare Geschoßfläche aus dem Produkt von GFZ und Grundstücksgröße.

4. Mindestgrundstücksgröße 

Für ein in Frage kommendes Bebauungsgebiet gibt es eine mittlere Grundstücksgröße. Diese stellt die Mindestgrundstücksgröße dar. Ca. 10% aller Grundstücke dieses Bebauungsgebietes weisen mehr als die doppelte Mindestgrundstücksgröße auf. Diese Grundstücke lassen sich teilen, ohne bei den entstehenden neuen Grundstücken die Mindestgrundstücksgröße zu unterschreiten.

5. Dachgeschoßregelung

Bis 2003 wurde das Dachgeschoß eines Gebäudes nicht zur Berechnung der Geschoßfläche herangezogen. Dies ermutigte vor allem Bauträger die volle Geschoßfläche (GF) in der darunter liegenden Bausubstanz unterzubringen und im Nachgang die Dachgeschoße zu vollwertigen Wohnräumen auszubauen und so (mit weit höherer GF) zu verkaufen. Hier handelte die Gemeinde mit der Regelung, dass jedes ausbaubare Dachgeschoß mit 32% in die GF einzubeziehen ist. Das restliche Bauvolumen erhält dadurch eine alte GF von 68%. In den neuen Bebauungsplänen wird daher nur noch der 68% Wert als GF angegeben. Bei Baukörpern ohne ausbaubares Dachgeschoß (z.B. Flachdach) kann daher diese nicht nutzbare Fläche wieder in die GF mit einbezogen werden.

6. Bauraum

Bei der Festlegung der Bebauungspläne wird davon ausgegangen, dass der Baukörper sich innerhalb der GF – zur Erlangung von ausreichenden Grünflächen – nicht beliebig auf das gesamte Grundstück verteilen soll. Daher werden je Grundstück sog. Bauräume ausgewiesen, innerhalb derer sich der Baukörper bewegen kann. Die Bauräume sind in der Regel zur Straße hin ausgerichtet, so dass der hintere Gartenteil für die Grünfläche der Gartenstadt freigehalten wird.

7. Rechtsprechung

Die Gemeinde hat das Bauplanungsrecht. Sie legt die Bebauungspläne in Form einer Satzung durch Beschluss fest. Mit dieser sich selbst erlassenen Satzung hat die Gemeinde die Möglichkeit, ihre Ziele umzusetzen. Diese Ziele stehen im Einklang mit den übrigen Gesetzen von Land, Bund und EU. Gerade Bauträger sind bereit zur Erlangung größerer Baurechte – die mit höherem Gewinn gleichzusetzen sind – auch die Rechtsprechung zu bemühen. Daher ist die Gemeinde bemüht im Rahmen der Erstellung der neuen Bebauungspläne auch die Anfechtbarkeit ihrer Planungen prüfen zu lassen.

8. Teilbarkeit

Die Teilung eines Grundstücks muß neuerdings von der Gemeinde nicht mehr genehmigt werden. Eine derartige Teilung betrifft allerdings nur die Eigentümerverhältnisse und nicht das Baurecht, das weiterhin durch die Gemeinde festgelgt wird.

Weitere Informationen hierzu und zu den diskutierten Bebauungsplänen gegeben gerne alle Gemeinderäte.

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