Investorenverfahren zur Erstellung von altengerechten Wohnungen im Eigentumsmodell

Altengerechte Wohnungen im Eigentumsmodell – das klingt doch gut, oder? Wenn die Idee aus der Notwendigkeit geboren wurde, Mittel für den Haushaltsausgleich zu gewinnen, indem die Gemeinde Gräfelfing ihr Grundstück an der Scharnitzer / Steubstraße möglichst teuer verkauft und wenn der Start im Bauausschuss darin besteht, nur einen Investor vorzustellen, der einen der CSU nahestehenden Gräfelfinger Architekten einen Entwurf vorlegen lässt, der die ortsplanerischen Grenzen einer solchen Planung grob missachtet, dann muss man sich schon fragen, was hier eigentlich unter dem Etikett „Altengerechte Wohnungen im Eigentumsmodell“ verkauft werden sollte.

 

 

Die IGG Fraktion stellte einen umfangreichen Antrag zur Durchführung eines umfassenden Investorenwettbewerbs.

Tatsache ist, dass in der gemeindlichen Finanzplanung 2005 – 2008 die Einnahmen aus dem Verkauf des gemeindeeigenen Grundstücks an der Scharnitzer/Steub-Straße mit 1,6 Mio Euro eingesetzt und zum Ausgleich des Haushalts unerlässlich sind.

Bürgermeister Göbel, der mit ehrgeizigen Projekten die Finanzrücklagen, die zum 1.1.2005 rd. 30 Mio Euro betragen, in drei Jahren auf praktisch Null runterfährt, ist auf außerordentliche Einnahmen angewiesen, um nicht 2007/2008 unangenehme Haushaltsengpässe zu erleben (siehe hierzu auch den Beitrag vom 16.12.2004 unter „Allgemeines“). Auf gemeindeeigenen Grund das Baurecht für anspruchsvolle, altengerechte Wohnungen zu schaffen und dann zu gut verkaufen, ist das nicht die Lösung?

Nein, sicher nicht, wenn die Gemeinde sich nur von der Idee leiten lässt, einen hohen Erlös zu erzielen. Die gemeindliche Planungshoheit wird dann in den Dienst der Haushaltssanierung gestellt, statt für Wohnqualität zu sorgen.

Zunächst sah es gar nicht gut aus:
Im Bauausschuss vom 02.12.2004 stellte ein Gräfelfinger Architekt für ein Unternehmen, das sich professionell mit der Errichtung, dem Betrieb, aber auch dem Verkauf von Seniorenwohnungen befasst, einen Entwurf vor, der mit einer Geschossflächenzahl von 1,0 und einer Höhenentwicklung von E + 2 + D das Baurecht der Wohnumgebung (GFZ 0,35) krass überstieg.
Sicher hätte die Gemeinde mit diesem Baurecht einen guten Preis verlangen können, das nötige Augenmaß für das, was an dieser Stelle ortsplanerisch verträglich ist, hätte sie nicht bewiesen. Zudem:

  • Wie wäre man sicher gewesen, dass der von der Investitionsfirma gebotene Preis marktgerecht gewesen wäre?
  • Wer hätte garantiert, dass der gehandelte Preis am Ende nicht nur aus der Alleinstellung der anbietenden Firma entstanden wäre?

Die Fraktion der IGG stellte am 02.12.2004 den Antrag, einen Investorenwettbewerb durchzuführen. Hier die zentralen Punkte dazu:

  1. Die Gemeinde Gräfelfing als Ausloberin lädt Investoren ein, die mit einem eigenen Architekten einen Bebauungsvorschlag machen und zugleich einen Kaufpreis bieten. Der Architekt wird vom Investor bezahlt.
  2. Das Baurecht wird auf eine Geschossflächenzahl von 0,6 begrenzt, die Bewertung erfolgt durch eine von der Gemeinde gestellte Jury, welche die Bebauungsvorschläge beurteilt, bevor sie die Kaufpreisangebote erfährt. Auf diese Weise wird die Lösung der Probleme sachgerecht angegangen.
  3. Der beste Bebauungsvorschlag wird sichtbar, bevor der Kaufpreis den Blick auf die ortsplanerischen Qualitäten trübt.
  4. Die Gemeinde muss beim Verkauf des Grundstückes Farbe bekennen, ob sie die ortsplanerische Qualität oder den eventuell höheren Kaufpreis mit einer schlechteren Lösung bevorzugt.

Es kann auch Ergebnis eines solchen Verfahrens sein, dass mit einer GFZ von 0,6 keine wirtschaftliche Lösung zustande kommt. Dann muss man sich mit der Erkenntnis abfinden, dass das Grundstück für eine solche Planung nicht geeignet ist. Wir meinen jedoch, dass das Bauvolumen von 0,6 GFZ brauchbare Lösungen erwarten lässt. Als das Grundstück vor Jahren noch in Privatbesitz war, gab es bereits Bebauungsvorschläge für altengerechte Wohnungen, die mit der GFZ von 0,6 arbeiteten.

Wie geht es weiter?

  • Der Antrag der IGG vom 02.12.2004 hat im Bauausschuss breite Zustimmung gefunden.
  • Als leitenden Architekten konnte die Gemeinde Herrn Dipl-Ing. Landherr gewinnen, der bereits den Wettbewerb der Volksschule Gräfelfing betreute.
  • Die endgültige Formulierung der Wettbewerbsbedingungen wird voraussichtlich in der Gemeinderatssitzung vom 20.04.2005 verabschiedet werden. Die Jury könnte dann frühestens bis Ende Juli 2005 die eingegangenen Entwürfe beurteilt haben.

Der umfangreiche Antrag vom 2.12.2004 (440 kB) ist herunterzuladen unter Scharnitzer_Steubstrasse.pdf


Der Antrag wurde umgesetzt. Wann der Investor zu bauen beginnt ist allerdings noch nicht bekannt.
Weitere Informationen hierzu finden Sie unter ‚Der Investorenwettbewerb hat einen eindeutigen Sieger’und auch unter ‚Altengerechtes Wohnen und Betreutes Wohnen in Gräfelfing‘

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